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Divorce: que va-t-il advenir de la maison que nous avons louée, ou achetée?
Lorsque deux époux décident de mettre un terme à leur mariage cette décision est lourde de conséquences. Le poids de cette décision sera plus ou moins conséquent selon la procédure entreprise. Les époux ont le choix entre le divorce par consentement mutuel, selon la nouvelle loi issue de Justice 21, et la procédure de divorce contentieux. Outre l’impact considérable sur l’organisation de leur quotidien, le divorce a également un impact sur les biens du couple et surtout en matière immobilière. Par conséquent, le devenir du bien immeuble va différer selon la procédure choisie.
Bien immobilier et divorce par consentement mutuel
On se trouve ici dans le cas du nouveau divorce sans juge où deux avocats sont obligatoires. Les avocats rédigent un acte d’avocat de divorce par consentement mutuel qui sera enregistré dans les minutes du notaire. Comme dans l’ancien divorce par consentement mutuel, il faut être non seulement d’accord sur le principe du divorce mais sur tous les effets de celui-ci.
Plusieurs options se présentent :
- soit les époux vendent le bien à un tiers,
- soit l’un des époux rachète la part de l’autre,
- soit les époux décident de rester tous les deux propriétaires du bien et forment une convention en indivision.
Il est important de prendre la décision avec l’avocat qui pourra éclairer le couple et choisir la solution adéquate aux intérêts des époux avant de faire intervenir, obligatoirement, le notaire. Il est important de se mettre d’accord sur l’avenir du bien avant d’entamer la procédure de divorce.
La vente du bien immobilier : solution la plus simple
La mise en vente du bien immobilier est la solution la plus simple. La vente du bien immobilier peut être motivée par une stratégie financière et fiscale puisqu’elle entraine des frais de notaires. Néanmoins, la vente du bien immobilier peut également allonger la procédure de divorce.
Il n’est pas toujours facile de trouver un nouvel acquéreur et surtout, un délai de 3 mois est nécessaire entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente. Il est à noter que seul l’acte de vente importe, un compromis de vente ou une promesse de vente ne suffit pas.
Une fois que les époux ont procédé à la vente du bien chez le notaire, une attestation de vente leur est remise. Le ou les avocat(s) ont besoin de cette attestation pour rédiger la convention de divorce.
L’un des époux reprend le bien immobilier
L’un des époux rachète la part de son conjoint, à charge pour ce dernier d’honorer le paiement qui peut prendre la forme d’une prestation compensatoire. Un acte notarié doit être rédigé par le notaire. Il doit également déterminer le passif et l’actif du couple. Cela signifie qu’il doit, en quelque sorte, faire l’inventaire des sommes d’argent dues entre époux ou entre la communauté et eux pour:
- calculer la valeur du patrimoine commun,
- fixer les droits de chacun des époux,
- effectuer les reprises,
- partager tous les biens entre les époux.
Grâce à cette formalité, la propriété du bien immobilier sera attribuée à un seul des époux. Le notaire fixe également une date pour l’entrée en vigueur du partage. Cette date est généralement fixée au jour du prononcé du divorce. Dans le cas où le divorce n’aboutirait pas, l’état liquidatif est caduque et les époux resteront tous les deux propriétaires du bien immobilier.
Si les époux n’ont pas fini de rembourser le crédit de leur maison ou appartement au moment du divorce, la charge du crédit revient à celui qui reprend la maison.
D’un point de vue fiscal, l’administration demande aux époux le versement d’un droit de partage. Ce droit s’élève à 2,5% du montant des biens partagés après avoir déduit les dettes ou crédits du couple et les frais du notaire.
Les époux restent propriétaires : l’indivision
L’indivision peut être une solution si les époux n’arrivent pas à vendre le bien immobilier ou qu’ils souhaitent le conserver pour des raisons pratiques, financières ou sentimentales. Le principe du divorce est de liquider la communauté des époux. La convention d’indivision, rédigée par le notaire, permet donc de sortir le bien de la communauté.
Une fois le divorce prononcé, les époux se retrouvent co-indivisaires de leur bien immobilier. Il est alors nécessaire d’organiser les modalités de gestion du bien dans l’acte notarié.
Il est nécessaire de fixer les règles en matière de :
- résidence dans le bien,
- prise en charge de l’entretien du bien, des réparations et des taxes afférentes au bien,
- gestion,
- la future vente.
Le choix des époux de rester en indivision a également un coût. Il faut compter 1,5% de la valeur du bien immobilier, les frais du notaire et les droits de mutation.
Bien immobilier et divorce contentieux
Lorsque les époux choisissent d’ouvrir une procédure contentieuse de divorce, les solutions sont quelque peu différentes. Deux solutions sont à envisager: le partage amiable et le partage judiciaire.
Le partage amiable
3 cas de figure existent alors :
- Les avocats de chaque époux choisissent un notaire liquidateur impartial,
- Un notaire est choisi pour chaque époux,
- Si les époux n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le nom d’un notaire, il est possible de demander au juge de désigner un notaire.
À l’issue de cette phase, le notaire rédige un accord, un PV de carence ou un PV de difficulté. L’accord ou l’acte liquidatif est transmis aux époux. Après en avoir pris connaissance, si des désaccords persistent le notaire rédige un PV de difficulté.
Si l’une des parties est absente à la table des négociations, le notaire dressera un PV de carence auquel cas la partie défaillante pourra être représentée par une tierce personne.
Le partage judiciaire
Il est possible de recourir au partage judiciaire lorsque l’un des époux est absent de la procédure ou s’il refuse de procéder au partage amiable. Il en est de même si le notaire dresse un PV de carence ou un PV de difficulté. Le juge aux affaires familiales devra être saisi pour procéder au partage.
Pour que l’assignation en partage soit recevable par le juge, elle doit contenir un descriptif du patrimoine à partager, les intentions du demandeur quant aux biens à partager et les diligences entreprises pour tenter le partage amiable.
